辰田法律事務所　（弁護士 辰田昌弘） | 取扱業務 | 借地・借家等賃貸借契約 に関する法律問題

借地契約・借家契約 
不動産の賃貸借では、法律上のトラブルが発生することがあります。
辰田法律事務所では借地借家その他賃貸借契約を巡る法的問題に対応します。
特に適切な契約書作成が重要です。


１　法律相談
賃貸借契約に関する法律問題には様々なものがあります。ご自身で賃貸借契約解除や賃料増減額の内容証明郵便を発送すればよいものや契約書に一言書き加えておけば足りるという簡単なものもあります。しかし，中には,弁護士も悩む慎重に対応しなければならない問題もあります。
少し気になることがあれば,弁護士の法律相談を受けて見られてはいかがでしょうか(少し体が気になる時に医師に診察してもらうように)。できるだけ費用と手間をかけない方法をご提案できるかもしれません。
 法律相談で専門家のアドバイスを受け,今後とるべき方法や紛争防止策をお決めになることをご検討ください。

  ◆法律相談料
  　初回法律相談料   　30分経過するごとに5000円と消費税
 　ほとんどの方が30分から1時間以内のご相談です。

  ご相談は直接お会いする形で行ないます。 最初から最後まで電話・メールだけでのご相談についてはお受けしておりませんのでご了承ください。
賃貸借に関するご相談の場合，資料を見ながら細かくお聞きしなければ正確な回答をすることが難しく，少しの事情の違いで結果が大きく変わることがあるためです。また，メールなどではこちらがご説明差し上げることがなかなか正確に伝わらないこともあります。当事務所では，ご相談いただいた方には，正確で有益な回答をしなければならないと考えています。 いずれそのような問題が解消できるシステムを備えたいとは思いますが，現時点では申し訳ありませんが，電話・メールだけでのご相談は原則お受けしておりません。  
もちろん，一度ご相談いただいた方は事情がよくわかっておりますので，その後はメールなどでのやりとりをしています。

 ２　賃貸借に関する訴訟・交渉など
（1）訴訟（地裁・高裁・最高裁・家裁・簡裁）
・ 賃料請求訴訟（賃料を支払わない場合に請求）
・建物明渡請求訴訟，建物収去土地明渡請求訴訟（解除や契約終了後）
・賃借権確認請求訴訟（賃貸借契約が存在しないと争われた場合）
・賃料（地代・家賃）増減額確認請求訴訟（借地・借家の場合，当事者は賃料を増額，減額する権利があります。まず増額・減額の通知が必要です。）
などの訴訟 
・建物明渡しのための簡易裁判所での即決和解
・賃料支払確保のための公証役場での公正証書作成
（2）借地非訟事件
・借地条件変更申立事件
・増改築許可申立事件
・土地の賃借権譲渡又は転貸の許可申立事件
・ 競売又は公売に伴う土地賃借権譲受許可申立事件
・借地権設定者の建物及び土地賃借権譲受申立事件
（3）民事保全     賃貸借契約解除に基づく土地・建物明渡しの前提として占有移転禁止仮処分     未払賃料請求，保証金返還請求のための仮差押 など
（4）民事執行     判決に基づく各種差押，賃料の物上代位，賃料支払い請求権や保証金返還請求権に対する債権差押 など
（5）調停 各種紛争処理機関（ＡＤＲ）
（6）示談交渉     トラブルが発生したときやこれから契約締結をする際に弁護士が代理人として交渉し，できるだけ有利な条件での合意(契約)を目指します。 契約締結交渉，賃貸借契約合意解除，立退き交渉など

  ３　契約書など賃貸借に関する書面作成
（1）契約書
トラブルを防止するためには，賃貸借契約時にしっかりとした契約（合意）をしておくことが重要です。インターネットなどで取得した一般的な契約書に頼るだけではなく，それぞれの方のニーズに合わせてその中に法律が認める特別な条項を規定しておくことが効果的です。
いくら契約書ではっきりと記載しても，借地借家法，消費者契約法，民法の公序良俗違反で無効とされてしまう条項もあります。契約相手が高齢者の場合には判断能力も要注意です。
  すでに存在する契約書の見直しや修正・変更はもちろん新たな契約書作成も行います。かなり昔に借家・借地契約で契約書が見当たらない場合もあります。今後のことを考えて今からでも契約書を作成しておくのが良いでしょう。
賃貸借の場合は，最初の契約書の記載でかなりのトラブルを予防することができます。トラブルの多くが契約書の不備です。大きな損害を被る前にそれよりもずっと小さな支出で予防をしておこうと考えてはいかがでしょうか。

土地賃貸借契約書（借地契約書），建物賃貸借契約書（借家契約書），店舗賃貸借契約書，定期借地権設定契約書，事業用定期借地契約書，建物譲渡特約付借地契約書，借地権譲渡契約書，定期建物賃貸借契約書（定期借家契約書），一時使用賃貸借契約書，サブリース契約書（転貸借契約書），借地条件変更契約書など  

（2）内容証明郵便など
賃料・地代催告書，契約解除通知書，賃料増額・減額通知書，解約申入書など  


 ４　賃料（地代・家賃）が支払われない場合・解除
（1）催告（督促）・交渉
内容証明などで賃料支払いの催告をします。貸主の名前で通知しても，弁護士が代理人になって通知しても法律上の効力は同じです。ただし，受け取った賃借人の感じ方は異なることが多いので，費用と効果を検討しながら使い分けるのが良いでしょう。 賃借人の保証人への督促も行います。

（2）交渉・合意
賃借人に対して，賃料を支払うよう弁護士が代理人となって交渉することができます。 場合によっては，賃料減額，分割払い，担保設定，保証人追加，公正証書作成など様々な方法で支払いを確保します。少し譲歩しても長い目でみれば賃料収入が続く方が利益になる場合もあります。状況を見ながら強弱をつけた交渉が必要です。 それでも不払いが続くようですと，賃貸借契約を解除します。通常は，賃料催告と期限までに支払わなかった場合に解除することの通知を一通で送付します。

（3）仮差押・仮処分
賃借人が目的不動産の占有を第三者に移転しようとしている場合や，賃借人が不払いのまま預貯金などの資産をもってどこかへ逃げようとしているなど緊急の必要がある場合に何らかの手を打つ必要があります。そのような場合，裁判所に，不動産の占有を第三者に移転してはならないとか，裁判が終わるまで仮にこの賃借人の預金を押さえておくなどの命令を出してもらうことができます。常に必要な手続というわけではありませんが，この申立てをしておかなければせっかくの裁判が無駄になってしまうという場合があります。弁護士はその申立ての代理ができます。

（4）訴訟（裁判）
未払賃料の支払いを求める裁判を提起します。 通常は，訴訟をするほど未払賃料を滞納しているのですから，契約を解除し，貸していた土地や建物を明け渡すよう請求する訴訟も合わせて提起することになるでしょう。 単純な賃料請求訴訟ですと弁護士でなくともご自身（自社）で行うこともできます。特に簡易裁判所での訴訟は，書式もありますし，必要あれば弁護士のアドバイスや書類作成を受けてご自身で十分対応できます。時間と労力はかかりますが，その方が支出を押さえることができます。賃貸業を継続する場合には一度経験しておかれるのも良いかと思いますので，そのようなこともご相談ください。 訴訟に要する期間は，賃借人が出廷するか否か，争うか否かにより大きく異なります。通常の訴訟では10か月から１年程度（一審のみ）かかることか多いようです（控訴審・上告審もありますが，通常それほどはかかりません）。

（5）民事執行
◆ 未払賃料回収の強制執行
未払賃料を支払えという判決を得た場合には，それに基づいて，賃借人の財産を差し押さえる申立をします。大手金融機関など一部の預金や多くの生命保険については弁護士なら調査可能ですが，その他の財産については特別な調査方法はありません（今後法律が改正されるかもしれません）。 いくら民事執行の申立てをしても賃借人に目ぼしい財産がなければ，残念ながら民事執行で回収することはできません。長期的に追い続けるか，回収不能で処理してしまうかなどを最終検討します。弁護士による回収不能の意見書を作成することもできます。
◆ 土地や建物明渡しの強制執行
賃貸借契約解除に基づき，貸していた土地や建物を明け渡せという判決を得た場合，相手がその判決に従って自ら明け渡してくれれば問題はありません。しかし，判決後も明け渡さない場合には，その判決に基づいて，裁判所に明渡しの強制執行をしてもらうよう申し立てなければなりません。国家権力によって実力で明渡しをさせるということです。建物内部の家財道具や機械などを運び出したり，土地の上の建物を取り壊したりすることもあります。費用がかかる手続になるますので，このような段階になる前にできるだけ交渉で明け渡してもらうのが得策です。明渡しの強制執行直前に執行官が最後の通知をしますのでそのときに明渡しがされる場合も多くあります。 判決があれば，最終的にはこのようにして明渡しができることを法律が保障しているのです。

（6）破産
賃借人がある程度の規模の事業者である場合には，債権者として契約を解除し，賃借人の破産申立をして，破産管財人に賃借物件の明渡しをしてもらうということも考えられます（賃借人が破産開始決定を受けても賃料を支払っていれば解除はできません）。ただし，破産申立にかなりの費用を要することになりますので，賃料相当損害金が得られる見込み，保証金額など費用対効果をよく検討する必要があります。通常は，解除までされるような賃借人ですので，事業者なら自己破産をするでしょう。 なお，賃借人が破産開始決定を受けた場合には，賃貸人としては破産法に従い，損をしないように適切に対応する必要があります。

  ５　賃貸人からの法律相談（賃料不払以外）
・ 無断転貸，賃借権の無断譲渡をされているので契約を解除したい。
・ 無断増改築，無断改装をされているので契約を解除したい。
・ 用法違反（物理的に建物をこわした，漏水させた，事件を発生させ心理的瑕疵が生じいわゆる事故物件となった　など)。
・ 賃借人が行方不明になったがどうすれば良いか。
・ 契約を終了させたい。更新を拒絶したい。
・ 賃料を増額したい。
・ 賃料減額請求を受けた。
・ 保証人を要求したい。
・ かなりの費用がかかる修繕を要求された。
・ 不動産を有効利用したいので立退きを求めたい。
・ 収益物件を賃借人ごと売却したい。
・ 耐震性に重大問題があるため立退きを求めたい。
・ 立退料を支払ってでも退去してもらいたい。
・ 賃借物件で違法なことが行われている。
・ 賃借人の迷惑行為，態度に大きな問題がある。 など


 ６　賃借人からの法律相談 ・
・ 明渡しを請求されている。
・ 契約を更新しないと告げられた。
・ 賃料を受取ってもらえないがこのままで良いか。
・ 貸主の賃料催告の方法に問題がある。
・ 賃料増額を請求された。
・ 賃料減額を請求したい。
・ 雨漏りなどの修繕をしてもらいたい。
・ 突然，賃貸人が交代したと言われた。
・ 増改築をしたことが契約違反だと言われている。
・ 転貸したことが契約違反だと言われている。
・ 賃借店舗をこのままの状態で譲渡したい。
・ 借地権の譲渡を地主が承諾してくれない。
・ 借地契約終了時に建物を買い取ってもらいたい 。
・ 長年借りている土地を買い取りたい。
・ 原状回復が不十分だと主張されている。
・ 退去時に壁紙，床を取り替える必要があるのか。
・ 退去時の保証金の返還がない（少なすぎる）。
・ 貸主が破産したが今後どうなるのか。
・ 借主が亡くなったが,賃借権を相続できるか。
・ 借りていた不動産が競売で競落された。
など

  ７　賃貸借契約終了時の問題
（1) 原状回復義務（クリーニング特約）
（2）保証金・敷金返還（敷引特約）
（3）建物買取請求・造作買取請求 など

  ８　賃貸借契約に関連して発生する損害賠償請求
 ・用法違反で賃貸物件が損傷した際の損害賠償請求  物件を物理的に毀損した場合や室内で事件などを引き起こして心理的瑕疵を生じさせた場合。
・ 貸主の修繕を不当に拒絶した場合の損害賠償請求
・ 賃料相当損害金
など

  ９　賃貸不動産管理
不動産（土地・建物・ビル・マンション・アパート・倉庫・駐車場など）の賃貸管理業務上発生する様々な法律問題について対応しています。
・ 収益物件の任意売却，担保権者(抵当権者など)との弁済，担保権抹消交渉
・ 事業用定期借地権の利用検討 ・ 駐車場など私有地での放置自動車問題 など

  10　その他
・ 賃借権の相続，賃料の分割問題
・ 商業施設建物の一部を借りて営業をする場合 （ケース貸し，売店など）
・ 工事資材置場など一時使用 ・ 災害により目的建物が倒壊・焼失した場合
・ 自力救済の問題
など