辰田法律事務所　（弁護士 辰田昌弘） | 取扱業務 | 不動産　過去の取扱事例（判例）　最高裁判所平成15年6月13日第二小法廷判決

最高裁判所平成15年6月13日第二小法廷判決
（平成14年（受）第1008号　所有権移転登記手続等請求事件）
「不動産の所有者から交付を受けた登記済証，白紙委任状等を利用して不実の所有権移転登記がされた場合において，所有者が，所有権が移転していないことを善意無過失の第三者に対して対抗し得ないとした原審の判断に違法があるとされた事例」(最高裁判所裁判集民事 210号143頁･判タ1128号370頁)

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次の最高裁判決は，私が担当し，１，２審では当方の言い分が認められなかったのですが，最高裁で逆転して認められたものです。

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主　　　　文
原判決を破棄する。
本件を大阪高等裁判所に差し戻す。

理　　　　由
上告代理人辰田昌弘の上告受理申立て理由１ないし３について
１　本件は，第１審判決別紙物件目録記載一ないし四の土地（以下「本件土地」 という。）及び同物件目録記載五の建物（以下，本件土地と併せて「本件土地建物」 という。）を所有している上告人が，被上告人らに対し，本件土地建物の所有権に 基づき，本件土地建物についての被上告人らの所有権移転登記の各抹消登記手続を 求めている事案である。 　原審の確定した事実関係の概要は，次のとおりである。
(1)　上告人は，平成１１年２月２８日（以下，月日のみを記載する。），訴外 株式会社Ｄ（以下「Ｄ」という。）との間で，５月３１日を期限として，上告人所 有の本件土地建物の所有権移転及び所有権移転登記手続と売買代金８２００万円の 支払とを引換えとするとの約定で，本件土地建物の売買契約を締結した。 　その際，Ｄの代表者であるＥが，本件土地の地目を田から宅地に変更し，道路の 範囲の明示や測量をし，近隣者から承諾を得るために委任状が必要であるというの で，上告人は，委任事項が白紙の委任状２通（以下「本件各委任状」という。）を 作成して，これをＥに交付した。この際，Ｅは，上告人に対し，司法書士の手間， 費用，時間などを考えると，５月３１日の所有権移転登記に間に合わせるために本 件土地の地目の田から宅地への変更，道路の範囲の明示，測量等の所有権移転の事 前準備の必要があるので，登記済証を預かりたいといって，「事前に所有権移転し ますので，本日，土地，建物の権利書を預かります」との記載がされた預り証（以 下「本件預り証」という。）を交付した。上告人は，その記載を見たものの，深く考えず，Ｅに言われるままに，本件土地建物の登記済証を預けた。
(2)　上告人は，３月４日，道路の範囲の明示に必要であるという説明に従い， Ｅに対し，更に委任事項が白紙の委任状を作成して交付したほか，同日から同月９ 日にかけて，自己の印鑑登録証明書を交付した。上告人の妻は，４月２日に上告人 の意を受けて，Ｅの求めに応じ，上告人名義の委任事項が白紙の委任状を作成して 交付した。
(3)　３月９日，上告人は，Ｅから本件各委任状の写しの交付を受けたところ， それらには，「事前に所有権移転をしてもらってけっこうです」，又は「上記の物 件の土地，建物の売買いに関して一切の権限を委任します」との記載が書き加えら れていることに気付いた。
(4)　Ｅは，上告人に対し，５月３１日に売買代金の決済と同時にＤに本件土地 建物の所有名義を移転すると述べていたことから，上告人は，これを信じており， 同日よりも前にＤに対して所有権を移転させる意思はなかった。
(5)　ＥないしＤ関係者は，上告人又はその妻から交付を受けた上記各書類を悪 用して，上告人に対して本件土地建物の売買代金を支払うことなく，本件土地建物 につき，４月５日受付で，上告人からＤへの第１審判決別紙登記目録一記載の所有 権移転登記（以下「本件第１登記」という。）をした。
(6)　Ｄは，４月１５日，被上告人株式会社Ｂ１総合企画（以下「被上告人Ｂ１ 総合企画」という。）との間で，本件土地建物を代金６５００万円で売り渡す旨の 契約を締結し，これに基づき，同月１６日，Ｄから被上告人Ｂ１総合企画への第１ 審判決別紙登記目録二記載の所有権一部移転登記及び持分全部移転登記（以下，こ れらの各登記を併せて「本件第２登記」という。）がされた。同被上告人は，Ｄに 本件土地建物の所有権が移転していないことにつき善意，無過失であった。
(7)　被上告人Ｂ１総合企画は，４月２８日，被上告人有限会社Ｂ２（以下「被上告人Ｂ２」という。）との間で，本件土地建物を代金６５００万円で売り渡す旨 の契約を締結し，これに基づき，同日，被上告人Ｂ１総合企画から被上告人Ｂ２へ の第１審判決別紙登記目録三記載の所有権一部移転登記及び持分全部移転登記（以 下，これらの各登記を併せて「本件第３登記」という。）がされた。同被上告人は ，Ｄに本件土地建物の所有権が移転していないことにつき善意，無過失であった。

２　原審は，上記事実関係に基づき，次のとおり判断して，上告人の請求を棄却 すべきものとした。
(1)　上告人は，不動産取引，不動産登記手続において重要な登記済証，白紙委 任状及び印鑑登録証明書等を安易にＥに交付していること，本件第１登記がされる 前の２月２８日には，上記１の(1)のとおりの本件預り証の記載を見ており，また ，３月９日には，Ｅから，上記１の(3)のとおりに書き加えられた本件各委任状の 写しの交付を受けており，事前にＤに対して本件土地建物の所有権移転登記がされ る危険性があることを予測することができるとともに，Ｅに対してこれを問いただ すことが十分にでき，そうすることによって，上告人からＤへの不実の登記がされ ることを防止することは十分に可能であったこと，以上によれば，上告人において 落ち度があったものであり，その後に取引を行った者との関係では，上告人に帰責 事由があったものと評価せざるを得ない。
(2)　したがって，上告人は，民法９４条２項，１１０条の類推適用により，Ｄ に本件土地建物の所有権が移転していないことにつき善意，無過失でＤから本件土 地建物を買い受けた被上告人Ｂ１総合企画に対して，Ｄに本件土地建物の所有権が 移転していないことを対抗することができず，本件第２登記の抹消登記手続を求め ることができない。また，被上告人Ｂ２は，上記の保護を受ける被上告人Ｂ１総合 企画から本件土地建物を買い受けたものであり，かつ，Ｄに本件土地建物の所有権 が移転していないことにつき善意，無過失であったから，上告人は被上告人Ｂ２に - 3 - 対し，Ｄに本件土地建物の所有権が移転していないことを対抗することができず， 本件第３登記の抹消登記手続を求めることができない。

３　しかしながら，原審の上記判断は是認することができない。その理由は，次 のとおりである。
(1)　前記原審の認定の事実によれば，上告人は，地目変更などのために利用す るにすぎないものと信じ，Ｅに白紙委任状，本件土地建物の登記済証，印鑑登録証 明書等を交付したものであって，もとより本件第１登記がされることを承諾してい なかったところ，上告人がＥに印鑑登録証明書を交付した３月９日の２７日後の４ 月５日に本件第１登記がされ，その１０日後の同月１５日に本件第２登記が，その １３日後の同月２８日に本件第３登記がされるというように，接着した時期に本件 第１ないし第３登記がされている。
(2)　また，記録によれば，上告人は，工業高校を卒業し，技術職として会社に 勤務しており，これまで不動産取引の経験のない者であり，不動産売買等を業とす るＤの代表者であるＥからの言葉巧みな申入れを信じて，同人に上記(1)の趣旨で 白紙委任状，本件土地建物の登記済証，印鑑登録証明書等を交付したものであって ，上告人には，本件土地建物につき虚偽の権利の帰属を示すような外観を作出する 意図は全くなかったこと，上告人が本件第１登記がされている事実を知ったのは５ 月２６日ころであり，被上告人らが本件土地建物の各売買契約を行った時点におい て，上告人が本件第１登記を承認していたものでないことはもちろん，同登記の存 在を知りながらこれを放置していたものでもないこと，Ｅは，白紙委任状や登記済 証等を交付したことなどから不安を抱いた上告人やその妻からの度重なる問い合わ せに対し，言葉巧みな説明をして言い逃れをしていたもので，上告人がＤに対して 本件土地建物の所有権移転登記がされる危険性についてＥに対して問いただし，そ のような登記がされることを防止するのは困難な状況であったことなどの事情をうかがうことができる。
(3)　【要旨】仮に上記(2)の事実等が認められる場合には，これと上記(1)の事 情とを総合して考察するときは，上告人は，本件土地建物の虚偽の権利の帰属を示 す外観の作出につき何ら積極的な関与をしておらず，本件第１登記を放置していた とみることもできないのであって，民法９４条２項，１１０条の法意に照らしても ，Ｄに本件土地建物の所有権が移転していないことを被上告人らに対抗し得ないと する事情はないというべきである。そうすると，上記の点について十分に審理をす ることなく，上記各条の類推適用を肯定した原審の判断には，審理不尽の結果法令 の適用を誤った違法があるといわざるを得ず，論旨はこの趣旨をいうものとして理 由がある。 　したがって，原審の前記判断には，判決の結論に影響を及ぼすことが明らかな法 令の違反があり，原判決は破棄を免れない。そして，上記の点について更に審理を 尽くさせるため，本件を原審に差し戻すこととする。
よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
(裁判長裁判官　滝井繁男　裁判官　福田　博　裁判官　北川弘治　裁判官　亀山 継夫　裁判官　梶谷　玄)